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空き家の売却方法とは
相続などの事情で空き家の所有者になったものの、空き家状態が長く続いて税金や保険などの出費、管理を続ける手間が重荷になってきたという方は少なくないでしょう。こちらでは、そんな空き家を売却したい場合の方法を3つ紹介していきます。
空き家を売却する方法は主に3つ
空き家を売却するための選択肢として、「そのまま売却する」「解体して売却する」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つが挙げられます。
そのままの状態で売却する
まず、ひとつめの方法は、そのままの空き家の状態で不動産会社と媒介契約を結んで「中古住宅」や「古家（ふるや）付き土地」として売る方法です。
日本の場合、一般的に住宅の建物価値が低くなるのは築20年超からです。築20年以内なら「中古住宅」として、築20年以上を経過している物件であれば「古家付き土地」として紹介できます。もちろん、築20年超でも状態が良ければ中古物件として売り出すことも可能です。
新築住宅よりも安く購入できる中古物件は、予算を抑えて一軒家を購入したい人・自分好みの間取りや内装にリフォームしたい人などからニーズがあるため、立地と建物の状態が良ければそのままでも売れる可能性があります。
売却する側にとっても、この方法は解体費用がかからず固定資産税を抑えたまま売却活動ができるといったメリットがあります。
解体したうえで売却する
2つ目の方法は、空き家を解体したうえで売却する方法です。
交通機関とのアクセスがよい土地を探している人は多いため、古屋付き土地であるよりも更地の方が早く買い手がつく場合はあります。
特に、建物の老朽化が進んでいて倒壊の危険性のある家や、リノベーションするよりも新築したほうが安くなるような状態の場合は、先に更地状態にしていたほうが買い手としても活用方法が広がりやすくなるため、買い手が付きやすいでしょう。解体費用は発生するものの、更地にすることでスピーディに売却できれば空き家の長期間管理による労力や出費がなくなるというメリットがあります。
しかしひとつ注意したい恬として、更地にしてしまうと減税措置から外れるため、固定資産税や都市計画税は建物付きの土地よりも高くなることが挙げられます。せっかく更地にしたのになかなか売却できない、という事態になってしまうと、固定資産税は今の6倍・都市計画税は3倍に跳ね上がるため注意が必要です。
買取を依頼する
最後の方法は、「買取」で空き家を不動産会社や買取業者に直接売却する方法です。
ひとつめの売却方法では、売却のための営業活動や手続きを不動産会社に“仲介”してもうことで購入者を探しますが、“買取”の場合は所有する不動産を不動産会社に直接買い取ってもらいます。
仲介の場合、立地や条件によってはなかなか売れずに長引いてしまうことがありますが、買取であれば1週間程度で売買契約ができて現金化もスピーディに進むというのがメリットです。
その一方で、買取は仲介の売却価格よりも安くなる傾向にあるのがデメリット。不動産会社は、その物件をリフォーム・建て替えして再販する目的で空き家を購入するため、売却額からはそれらの手間賃が差し引かれることになります。そのため、どうしても市場相場よりも低くなってしまうのです。
「スピーディに現金化したい」「これ以上空き家管理を長引かせるのは面倒」という人には、魅力的な方法と言えるでしょう。
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物件の状態によって向いている売却方法が変わる
3つの空き家の売却方法を紹介してきましたが、「結局何が向いているのか分からない」と悩んでしまう方もいることでしょう。それぞれの売却方法は、「物件の状態」によって適しているものが以下のように異なります。
築20年以下はそのまま売却も可能
日本では“木造住宅の耐用年数は22年”と定められている関係上、築20年超の住宅は建物の価値が低くなるため、土地だけの査定になりやすい傾向にあります。反対に言えば、築20年以下の空き家であれば建物の価値を含めて「中古住宅」として売却できる可能性があるのです。
ただし空き家の場合、人の住んでいない期間によっては建物の傷みが進んでいるケースも。まずは建物の劣化状態を確認したうえで、そのまま売却できるかを不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
築20年以上の場合は古家付き土地として売却
築20年以上の家や、築20年未満でも劣化が進んでしまっている場合は、古家付き土地として売却する方法を検討してください。
「古家付き土地」になると、建物自体の価値はほぼゼロとして扱われます。土地のみの相場価格で販売されるため、建物に改装する価値を見出してもらえれば、その販売価格をお買い得と判断して購入する人もいるでしょう。ただし、購入後に建物を解体する費用が掛かることを理由に値引き交渉される可能性があります。
状態が悪い場合は解体して売却、または買取を検討
空き家の劣化が進んでいて倒壊の可能性があるようであれば、建物を解体して更地にしたほうが早期に売却できる可能性が高くなります。崩壊の危険性が高い物件に魅力を感じる人は少ないため、売却までに時間を要するケースが多いためです。
木造の家を解体する場合の費用は、1坪あたりおよそ3～6万円程度とされています。しかし、建物の状態によっては更地にしたほうが購入希望者の現れる可能性は高くなるでしょう。時間がない・早く売りたいなどの希望がある場合は、不動産業者に「買取」という方法を相談してみるのがオススメです。
早めに引き払いたい場合は買取がおすすめ
先述した通り、「空き家を早く現金化したい」「解体費用を出すよりも丸ごと不動産業者に空き家の処理を依頼したい」「相続によって所有者が複数人おり、みんなで公平に分割したい」「遠方にいるため空き家管理が億劫になってきた」などの事情がある場合は、『買取』を依頼する方向で検討してみましょう。
相場よりも売却価格は低くなりますが、売却額に所有者全員が納得すれば1週間から1カ月ほどで現金化されるというメリットがあります。気になる方は、一度査定を依頼してみてください。
