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金銭的な理由
金銭的な理由で不動産売却を考えるきっかけとなることがあります。何らかの理由で経済的に困窮した場合や、不動産市況が好転したため売り時と判断する場合が該当するでしょう。金銭的な理由で不動産売却をする場合の、注意したいポイントを詳しく説明します。
売却理由が金銭的な理由の場合でも告知義務はある？
告知義務とは、不動産の不具合や欠陥などいわゆる「瑕疵（かし）」を買主に伝えなければならない義務のことです。告知義務には、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」がありますが、不動産価値が上がり売値と判断した場合や、経済的な事情での売却は、プライベートな理由と判断されるため告知義務はありません。
ただし「抵当権の解除」など、特別な事情がある場合には重要な告知事項にあたるので注意が必要です。
抵当権の解除とは
抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が万一お金の回収が不可能になったときのために、担保として不動産を確保しておくことです。抵当権が設定されると、「不動産登記簿謄本」に債務者・抵当権者・期日・金額が記載されます。
抵当権の解除は、住宅ローンが完済したときに行う手続きのことで、担保に設定された抵当権を不動産登記簿から抹消することです。
住宅ローンを完済しただけでは、抵当権抹消はされないので注意しましょう。
抵当権の解除しないとどうなる？
住宅ローンを完済していればもちろん抵当権はなくなりますが、それだけでは「不動産登記簿謄本」から抵当権は抹消されません。
抵当権がついたままだと登記簿上はローン返済が完了していないと見なされ、不動産売却の際に不利となります。住宅ローンが終わっているなら、すみやかに抹消手続きを行いましょう。
抵当権抹消は、司法書士に依頼するか自分で行う方法もあります。司法書士に依頼する場合には15,000円+交通費程度の費用がかかります。
自分でも必要な書類を作成し管轄の法務局で手続きできます。
説明義務にあたる場合
不動産に「瑕疵」がある場合には説明義務が発生します。以下の４つの瑕疵があるので、これらに該当する場合には後々のトラブルやリスクを回避するためにも、包み隠さず伝えましょう。
- 物理的瑕疵……建物の傷や欠陥など、生活に支障がある瑕疵。雨漏り、地盤沈下、シロアリ、耐震性能の不足など
- 心理的瑕疵……自殺や殺人事件など、購入する上で不快、不安な瑕疵
- 環境的瑕疵……物件そのものの瑕疵ではないが、生活上で支障が出る周辺環境の瑕疵。異臭、騒音など
- 法的瑕疵……建築基準法や都市計画法など、法律により物件の活用が制限される瑕疵
金銭的な理由での不動産売却は抵当権・告知義務に注意
金銭的な理由で不動産売却を行う場合、住宅ローンが完済していれば抵当権の抹消は必ず行っておきましょう。
また告知義務に当たるかどうかは十分に注意し、告知義務がない内容についても、伝えた方が良いのか、どのように伝えたらよいのかは配慮が必要です。
不動産会社にアドバイスをもらうこともできるので、不動産売却の際には相談してみましょう。
