空き家付き土地の売却に伴う費用・メリット・デメリット

空き家を解体せずに売却できる？

空き家がある土地でも、「古家付き土地」や「中古住宅」として売却することが可能です。売却に際し、空き家を解体して更地にしなければ売れない、ということはありません。

以下、古家付き土地、中古住宅、更地の違いを確認しておきましょう。

古家付き土地とは

「古家付き土地」とは、古い家が建ったままの土地の俗称です。査定上の経済価値がない家が建っている土地のことで、不動産広告では「上物付き土地」や「土地※現況古家あり」などと表記されることもあります。

あくまでも「古家付き土地」とは俗称であり、一般的な中古住宅が建つ土地との明確な定義の違いがあるわけではありません。法定耐用年数を超えた住宅が建つ土地を「古家付き土地」と呼ぶこともありますが、売主の意向次第では「中古住宅」として売り出されることもあります。

中古住宅とは

「中古住宅」とは、一般に新築してから2年以上経った住宅を言います。

新築してから20年以上経った住宅は、不動産業界で「古家」と呼ばれて「中古住宅」と区別されることがありますが、こちらについても明確な決まりがあるわけではありません。

更地とは

「更地」とは、住宅を含めた構造物が一切建っていない宅地で、なおかつ借地権や抵当権、地役権、地上権などの他人の権利が付帯していない宅地のことをいいます。買主から見れば、購入後すぐに家を建てられる土地が、更地です。

「古家付き土地」や「中古住宅」の建物を解体し、土地に関連する他人の権利関係を解消すれば、その不動産は「更地」となります。

古家付き土地の売却にかかる費用

不動産仲介手数料

不動産会社に古家付き土地の売却を仲介してもらった際、不動産会社に対して支払う手数料です。

売却代金に応じて不動産仲介手数料の上限があり、たとえば売却代金が400万円以上の場合には「売却代金×3％＋6万円」が上限。なお不動産仲介手数料は、消費税の課税対象となります。

解体費用

古家を取り壊す際にかかる解体・撤去費用です。もちろん、古家付きのまま売却するならば解体費用はかかりません。家の構造や坪数により解体費用は異なりますが、たとえば木造住宅の場合には「4～5万円／坪」が相場となります。

測量費用

売却に際して測量図がない場合、改めて測量してもらうための費用です。相場としては「約48～72万円」ほど。依頼する測量会社により費用が大きく異なります。

登記・抵当権抹消などにかかる費用

不動産の名義変更にかかる登録免許税（金額は国の規定による）、抵当権抹消にかかる費用（土地・建物1件につき1,000円）、および、各種手続きを司法書士に依頼した際の司法書士報酬45,000～105,000円前後）がかかります。

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売却で生じる税金

譲渡所得税

不動産の売却に際し、譲渡所得（売却益）が発生した際、その譲渡所得に対して課される税金です。

譲渡所得の金額に所有年数別の税率を乗じ、税額が算出されます。

印紙税

不動産の売買契約書に添付する印紙代です。売却価格により印紙代は異なります。

固定資産税

毎年1月1日時点で不動産を所有している人にかかる税金です。

年の途中で売却した場合、その年における当該不動産の保有期間に応じ、売主と買主が税額を日割り計算して公平に負担します。

古家付き土地として売却するメリット

【売主側】古家の解体に伴う費用がかからない

古家の解体には、1坪あたり4～5万円の費用がかかりますが、この費用がかからない点は売主側の大きなメリットになるでしょう。仮に100坪の古家だった場合、400～500万円の節約になります。

【売主側】契約不適合責任が免責される傾向がある

法定耐用年数を超えた古家の場合、古家付き土地として売却しても契約不適合責任が免責される傾向があります。仮に免責された場合、売却後、買主からの主張で売主が思わぬ出費を負う恐れがありません。

【買主側】建築イメージがしやすい

古家とはいえ建物が建っている土地であれば、買主は家を新築したときのイメージがしやすくなります。建物と敷地との面積比、日当たり、車の出し入れなどのイメージです。

【買主側】住宅ローンを受けやすい

更地の購入に比べて古家付き土地のほうが、住宅ローンの審査に通りやすい傾向があります。住宅ローンの契約を前提にしている買主にとって、大きなメリットになるでしょう。

【売主側・買主側】固定資産税の節税につながる

古家付き土地の固定資産税は、更地の1/3～1/6に減額されています。売主と買主が固定資産税を日割りで負担しあう場合、固定資産税が安く済むことは双方にとってのメリットになるでしょう。

古家付き土地として売却するデメリット

【売主側】買主から値引きを要求される可能性が高い

買主が古家を解体して家を新築するつもりの場合、売買金額から解体費用を差し引くよう買主から要求される可能性が高いでしょう。解体せず買主がそのまま住む予定であっても、リフォーム代についての交渉が入るかもしれません。

【売主側】買い手が見つかりにくい

解体に伴う費用や手間がかかる可能性もあることから、更地や中古住宅に比べると、古家付き土地は買い手が見つかりにくいとされています。

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