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不動産売却の税金対策の方法
不動産売却を行うとき、様々な税金がかかってきます。それらの対策について紹介していくので、不動産売却を行いたい方は是非チェックしてください。
不動産売却で税金が発生するタイミング
不動産売却のときに生じる税金として「印紙税」「登録免許税」「所得税」「復興特別所得税」「住民税」などです。税金の種類によって、税金が支払うタイミングが異なってきます。
売買契約時
売買契約書を交わす際、印紙税を貼らなければなりません。印紙税は売買契約書に記載されてある価格によって変動し、価格が上がるほど印紙税も高くなってしまいます。
引き渡し時
不動産を売却するためには、抵当権を抹消しなければなりません。その際、登録免許税がかかり、不動産一つにつき1,000円です。
確定申告時
所得税や復興所得税は、売却を行った翌年の確定申告のときに発生します。ただし不動産売却において譲渡所得を得た場合に限るため、これらの税金がかからないケースもあるので注意しましょう。
住民税に関しては、翌年に支払う必要があります。
不動産売却でかかる税金とは
不動産売却を行うとき「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」などの税金が発生します。それぞれの税金について詳しく説明していくのでチェックしてみてください。
印紙税
売買契約書に印紙を貼り付けて納める税金です。印紙税は不動産売買契約書に記載されている金額によって変動し、契約金額が1000万円超えから5000万円以下なら20000円、5000万円超えから1億円以下なら60000円になります。また10万円を超える場合には軽減措置も適用となるので、必ず確認しましょう。※適用期間についてはご確認ください。
譲渡所得税
所有している不動産などの資産を譲渡した際に発生した譲渡所得に対し課税される所得税や住民税のことです。対象となる資産とは不動産以外にも、株式やゴルフ会員権、船舶、宝石、絵画など様々なものが含まれます。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却の譲渡所得税は、課税譲渡所得によって決められている税率をかけることで算出できます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
また譲渡所得は売却不動産の取得費用と売却費用を加算し、その額を譲渡価格から差し引くことで算出でます。
譲渡所得=譲渡価格―（取得費+売却費用）
住民税
不動産売却によってかかる住民税は、課税譲渡所得によって求めることができます。
住民税の計算方法
住民税=課税譲渡所得×税率
上記の計算式で算出され、住民税の税率も不動産の所有年数によって変動し、長期譲渡取得なら5％、短期譲渡取得なら9％です。
不動産売却後の税金対策
3000万円特例を活用
一定の条件をクリアしているマイホームを売却する場合には、3000万円の特別控除を受けることができます。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3000万円
上記の計算式で計算されるため、譲渡所得額を抑えることができ節税対策に繋がるでしょう。条件をクリアしているか、譲渡前に必ず確認しておいてください。
取得時の資料を見つける
節税するためには、不動産を取得した時の資料が重要になってきます。もし取得費用が分からない時は「概算取得費」が活用され、この概算取得費は譲渡価格の5％と定められているため、概算取得費を活用してしまえば納める税金が増えてしまうので注意してください。不動産購入時の取得額や仲介手数料など、取得においてかかった費用がわかる資料を用意しましょう。
税率が下がるタイミングで売却する
売却を急いでいないのなら、売却時期を不動産所有から5年超え・10年超えのタイミングで行いましょう。不動産は所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超えなら長期譲渡所得とされ、5年超えてから売却したほうが節税対策になります。さらに10年を超えた不動産は、軽減税率の特例が適用となるため、さらに税率が下がるのでお得です。
ふるさと納税を活用
ふるさと納税とは地域を選んで寄付することで、返礼品をもらえるだけでなく、税金の控除も受けることができる制度です。
ふるさと納税控除の上限額であれば、寄付合計から2000円（自己負担分）を差し引いた額が住民税から控除され、所得税から還付されます。所得が増えれば、ふるさと納税控除の上限額も増えるため、不動産売却によって所得がアップした年度なら、これまではもらえなかった返礼品もゲットできるかもしれません。
