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古家付き土地の不動産売却
古家付き土地とは
古家（ふるいえ、ふるや）とは、そのまま古い家を指す言葉です。古家は正式な定義のある用語ではないため厳密な決まりはありませんが、昭和以前に建築された建物や、損傷がひどい建物など、取り壊す以外に選択肢がなさそうな建物を、一般的に古家と表現します。不動産業界で古家という言葉を使う時には、ほぼ経済価値のない建物のことを指しています。中古住宅や空き家は、住居としての価値があり、売価がつく建物を指す言葉ですが、古家には、そのままでは住めない廃屋というニュアンスが含まれています。
また、古家付き土地は俗称で、正式に古家付き土地という分類はありません。不動産広告では「土地（古家あり）」などと表記され、古家付き土地は、不動産の分類としては土地となります。その他、広告上では建物のない更地の土地と区別するために、古屋付土地、廃屋付土地、上物付土地という表記がよく使われます。これらはすべて、経済価値のない建物が建ったままの、更地ではない土地を指します。
メリット
解体費用がかからない
古家付きを取り壊して更地にする場合はもちろん解体費用がかかりますが、古家付き土地として売却する場合、解体費用を捻出する必要がないことは大きなメリット。解体費用は建物の大きさや状態によって異なりますが、一般的な木造戸建てで、150万円〜200万円以上が見込まれます。手元に解体費用として使えるお金がない場合、そもそも解体ができません。
固定資産税を節税できる
土地の上に建物が建っていると、土地の固定資産税が軽減される特例（固定資産税の住宅用地の特例）があります。古家を解体して更地にしてしまうとこの特例が適用されなくなりますので、売却までの間の節税対策を考えた場合、更地にせず、古家付き土地として売却する方が固定資産税が安くなります。
古家を買主が利用できる
古家を取り壊してしまうと、当然ながらその古家はなくなってしまいます。古家に経済価値を見いだすかどうかは人それぞれ。近年では古民家のリノベーションも流行っています。古き良き伝統的な日本の家屋に現代的なデザインと融合させたリノベーションを行うことで、新たな価値を見いだす若者たちが増えていることから、売主にとってはただの廃屋にしか見えなくても、人によってはお宝になりえます。古家付き土地としての売却には、買主が古家を利用する選択肢を残せるというメリットもあります。
デメリット
購入希望者が減る傾向にある
買主にとっての古家付き土地のデメリットは、古家を解体する費用と時間がかかるということと、古家の解体費用は住宅ローンに含められないことが多いことが挙げられます。さらに、更地と比較すると、汚い廃屋が建っている土地は、第一印象が悪くなりがちです。同じ条件の土地であれば、古家付き土地よりも、更地の方が購入希望者が多くなるでしょう。
解体費用分の値引きが必要になる
古家付き土地として売却する場合は、古家付きの解体は買主側でするという前提です。そのため、相場価格から解体費用分を値引いた価格を売り出し価格とする必要があり、少しでも高い金額で土地を売りたいと考えている場合は、この値引きが大きなデメリットとなってしまいます。
高く売る方法
古家付き土地を高く売る方法は、査定を複数の不動産会社に依頼することです。古家の価値をどう評価するのか、その古家付き土地に魅力を感じる顧客層がいるかどうかなど、古家付き土地は、それぞれの不動産会社によって、査定金額や売却条件に大きな差が出やすいのです。古家付き土地をできるだけ早く高く売るためには、複数の不動産会社への査定依頼をするべきです。
古家付き土地として売り出してみたはいいけれどまったく買い手がつかないというケースもあるかもしれません。そういった場合に備えて、あらかじめ、売却がうまくいかない場合の代替案を考えておくことも必要です。
売る際の注意点
古家付き土地が相続した不動産である場合には、税金の特例や特別控除の対象になっている場合があります。事前にどんな特例や特別控除が適用できそうかをしっかり調べて、節税効果も考慮しながら、最も利益が大きくなる売却方法を検討する必要があります。
