更新日： 2025年6月27日

市街化調整区域の売却方法

市街化調整区域とは、無秩序な市街化を防止するために各自治体で定めた都市計画法のひとつです。この区域内では、原則建物を建てることが難しいために土地売却が難しいとされています。

こちらでは、そんな市街化調整区域の概要と売却方法について紹介していきます。

このページで伝えたいこと

市街化調整区域とは、住宅や商業施設の建設に認定されていない区域のことで、緑地などを勝手に市街化するのを防ぐ目的で定められています。都市部に比較的近いエリアでありながらも、田畑や緑地が広がる土地であることが多く、原則として再建築不可の土地です。

市街化調整区域を設定する目的は、市街地が無秩序に拡大していくのを防ぐこと、そして、農地を守ることにあります。このような制限を失くすと、あっという間に農地がなくなってエリアの都市化が進んでしまうおそれがあるからです。

ただし、市街化調整区域内であっても、エリア内で農林漁業を営む方の住宅や、農林漁業に必要な設備を建てる場合は許可不要で建築することができます。

市街化調整区域の売却が難しい理由をいくつか挙げていきます。

市外化調整区域が売れにくい理由のひとつとして、水道や下水道、ガス、電気などの生活インフラが整ってないことが挙げられます。そのため、自分でインフラを引いたり浄化槽などを設置したりしなくてはならず、売却が難しいという問題があります。

市街化調整区域では、既存の建物を建て替える場合であっても制限があります。建ぺい率の制限や、既存の建物からどの程度延床するのかなど、各自治体で決まっており、申請手続きに手間がかかります。

市街化調整区域の評価額は低いというデメリットがあります。もし新しい土地に移住するために、現在住んでいる市街化調整区域の土地を担保にしても、金融機関の住宅ローン申請が通りにくい可能性があります。

市街化調整区域を売却するときには、下記の3つの方法が考えられます。

市街化調整区域の土地の流通は少なく、決して売りやすい条件ではありません。ただし、市街化調整区域であっても、各自治体が指定した区域では住宅や店舗などの許可を得ることができます（区域指定制度）。

そういった情報を含めて買い手を探してくれるため、市街化調整区域を手放したい方は、売買の経験が豊富な不動産会社を見つけて相談することが大切です。

市街化調整区域の地目が田や畑となっている場合は、そのまま農地として売却することになります。

農地法では、農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農業従事者となっています。もし、近隣に購入を希望してくれそうな農業従事者がいるのであれば、買い手の有力な候補になるでしょう。

地目が農地のままでは売却が難しいケースもあります。その場合、農地転用の許可申請を出して、ほかの用途で使用できるよう認定を受ける方法もあります。転用認定を得れば、地目が農地のままの場合よりも売れる可能性が高まります。

制約の多い市街化調整区域ですが、利用していない土地を活用する方法がいくつかあるので紹介しましょう。

まずは、建物を建てずに活用する方法です。

駐車場経営以外は、業者に貸し出す活用法です。土地を貸して地代を得るため、設備や手続等のランニングコストをほとんどかけることなく収入を増やせます。

市街化調整区域であっても、開発許可を得ることができれば建物を建てられます。開発許可が下りるかは、各自治体の定める都市計画法の基準に沿っているかがポイント！まずは役場の都市計画課などに相談してみましょう。

金沢の市街化区域を調べるには、金沢市が提供する「金沢市まちづくり支援情報システム」にて検索できます。

市街化区域などの規制情報を確認したい方は、こちらの参照をご覧ください。

※参照：金沢市まちづくり支援情報システム（https://www2.wagmap.jp/kanazawa-mss/Portal）

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