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空き家の売却方法【タイプ別】状態に合わせた4つの戦略
一口に「空き家」と言っても、その状態や立地は様々です。まだ十分に住める状態の空き家もあれば、老朽化が進んだ空き家、土地としての価値が高い空き家もあります。この記事では、空き家の状態に応じた最適な売却戦略について、4つの主な方法を解説します。
空き家売却の主な4つの方法
空き家の売却方法は、大きく以下の4つに分類されます。ご自身の空き家の状態や、売却の優先順位（価格か、スピードか）によって、最適な方法は異なります。
- 1. 「そのまま」の状態で売却する
- 2. 「リフォームして」売却する
- 3. 「解体して更地」で売却する
- 4. 「専門業者に買取」してもらう
方法1：「そのまま」売却する（中古住宅・古家付き土地）
リフォームや解体をせず、現状のまま売却する方法です。これはさらに「中古住宅」と「古家付き土地」の2つのケースに分けられます。
築浅・状態が良い場合（中古住宅として）
築年数が比較的浅く（目安として築20年以内）、大きな修繕なしで住める状態の空き家は、「中古住宅」として一般の買主に仲介で売却するのが最も高値を目指せる方法です。買主は購入後すぐに生活を始められるため、市場での需要も高くなります。
築古・老朽化が激しい場合（古家付き土地として）
築年数が古い（目安として築20年超）、または老朽化が激しくそのまま住むのが難しい空き家は、建物に価値がないものとして「古家付き土地」として売却します。この場合、買主は土地の利用が目的となるため、購入後に解体費用を負担することになります。
なお、再建築不可物件や権利関係が複雑な「訳あり」の空き家は、一般の仲介市場では売却が極めて困難です。その場合は、後述する「専門業者に買取」してもらう方法が現実的な選択肢となります。
方法2：「リフォームして」売却する
建物が古い、または内装が傷んでいる場合に、売主の負担でリフォームをしてから仲介で売却する方法です。
- メリット：見た目がきれいになることで、一般の買主への印象が良くなり、早期売却や価格アップが期待できます。
- デメリット：リフォーム費用がかかりますが、その費用を100%売却価格に上乗せできるとは限らない「費用回収リスク」があります。
※リフォームすべきかどうかの判断については、こちらの記事（空き家の売却前にリフォームは必要？）で詳しく解説しています。
方法3：「解体して更地」で売却する
空き家を解体し、土地だけの状態（更地）にしてから仲介で売却する方法です。
- メリット：買主が新築住宅を建てたい場合、土地の状態が分かりやすく、解体の手間もかからないため、買い手がつきやすくなる可能性があります。
- デメリット：「解体費用」が100万円以上かかることもあり、売主の先行負担となります。また、建物がなくなると土地の「固定資産税の優遇措置」が適用されなくなり、税額が最大6倍になるため、売却が長期化すると負担が増大します。
方法4：「専門業者に買取」してもらう
仲介で一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
- メリット：売却活動や内見対応が不要で、最短数日～数週間でスピーディーに現金化できます。また、リフォームや解体が不要で、現状のまま買い取ってもらえるため、売主の手間や費用負担がありません。「古家付き土地」や「訳あり物件」など、仲介では売れにくい物件にも対応できるのが強みです。
- デメリット：売却価格は、業者の再販コストが差し引かれるため、仲介相場（市場価格）の7〜8割程度になるのが一般的です。
その他の選択肢「空き家バンク」
上記以外に、各自治体が運営する「空き家バンク」に登録して買主や借主を探す方法もあります。
- メリット：自治体のサポートがあり、安価（または無料）で登録・掲載できる場合があります。
- デメリット：不動産会社による積極的な販売活動はないため、成約率は低く、売却までに非常に時間がかかるケースも多いです。（※金沢市の制度については市のHPをご確認ください）
最適な売却方法を見つけるためには
ご自身の空き家がどのタイプに当てはまるか、また、どの戦略が最適解かは、専門家でなければ判断が難しいものです。「仲介」と「買取」の両方に対応でき、かつ空き家の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談し、査定を通じて「仲介の場合の価格」と「買取の場合の価格」の両方を提示してもらうことが、後悔しない売却への第一歩です。
