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共有名義の不動産を売却する方法
物件の名義が複数人いる場合、対象の土地・物件を売却する際にどのような手続きが必要となるのでしょうか。ここでは、共有名義となった持ち家やマンションを売りたい人に向けて、詳しくまとめています。
このページで伝えたいこと
- 共有名義の不動産は、売却・利用・改良のいずれにも名義人の同意が必要となる場面が多く、慎重な手続きが求められます。
- 売却には全員の同意が原則ですが、共有者に買い取ってもらう・分筆・換価分割・リースバックなど多様な方法もあります。
- 売却トラブルや余計な費用を避けるためにも、早めに対応策を知り、適切な専門家や不動産会社に相談することが重要です。
不動産の共有名義とは
不動産購入時に、登記する名義が複数人の場合、共有名義といいます。
購入者一人の場合は「単独名義」といい、権利やローンなどを全て購入者一人で所有している場合のことです。
共有名義は夫婦や家族間で行われることが多く、目的として住宅ローン控除を夫婦で得る場合・相続税の節税を行う場合・売却時の特別控除を名義人全員で受ける場合などが挙げられます。
一人では資金が得にくい場合や節税対策などの目的でこうした共有名義による物件購入が行われますが、名義人が複数になることで名義人の離婚や他界による手続きや対応が複雑になってしまう点は注意が必要となります。
名義人ごとに持ち分が割り振られており、持ち分を持つ名義人それぞれ不動産所有者としての権利を有しているため、売却時にはそれぞれの名義人との話し合いや手続きを行います。その際、思わぬトラブルに見舞われることや余計な費用が発生することになるため、共有名義の物件の売却時には必ず手順を確認しておきましょう。
共有持分権者（共有名義人）が行えること
土地やマンションを有する共有持分権者は、どこまでのことを行うことができるのでしょうか。項目ごとに詳しく解説しているので、詳しく見ていきましょう。
売却・解体（処分）
不動産の売却のほか、物件の解体作業や賃貸契約の解除（借地借家法の適用がある場合）、抵当権の設定などを行なうことを「物件の処分」といいます。
また、対象の物件を誰かに貸した場合、借り手の権利が大きくなる関係からこちらも「処分」として扱われるため、注意が必要です。
共有名義の場合、売却や解体といった処分は分権者単独で行うことはできません。処分という行為には、物件の価値そのものを大きく変えるリスクがあるからです。対象物件の売却や解体といったことを行う際には、分権者全員の同意を得る必要があります。
もし共有名義の物件の処分を行う場合は、名義人の委任者が受任者へ委任状を渡す必要があります。委任状を事前に渡せば、受任者だけで手続きを進めることも可能です。
賃貸借（利用）
賃貸借契約の解除や、物件を短期間賃貸借に出す場合は、この利用にあたります。
共有名義の不動産を貸し出す場合、得られた賃料などの収益は、持ち分を持つ名義人それぞれに分配されます。
通常、不動産を第三者に貸し出した場合、借地借家法により大家に不利な契約となるため「処分」という扱いになります。しかし、この借地借家法の適用を受けていない物件の場合この限りではありません。適用を受けていない物件であれば、「利用」という扱いとなるのです。
また、賃貸借契約が3年（土地であれば5年）と、短期賃貸借の範囲内であれば「利用」と見なされます。
この「利用」を行う場合、過半数の分権者の同意が必要となります。ただし、同意を得ないまま他者に物件の貸し出しを行う場合、それを快く思わない方であれば思わぬトラブルに発展する恐れもあります。貸し出しなどの利用を考えている場合、余計なリスクを解消するためにも、念のため共有名義人全員から同意を得ておくとよいでしょう。
リフォームやリノベーション（改良）
主に物件のリフォーム・リノベーションを行うことを「改良」といいます。
どのような物件も長い月日が経てば経年による劣化が現れます。所有する物件の劣化や欠陥への対応・家族構成の変化による増改築・他者へ貸し出すにあたり物件の価値を向上させるなど、共有名義の物件に対してリフォームやリノベーションが必要となる場合もあります。
この「改良」を行う場合、分権者の過半数の同意が必要となります。リフォーム・リノベーションには高額な費用が必要となりますが、それらの費用は持分割合に応じ、それぞれの共有名義人ごとに負担額が変わってくるからです。
また、リフォームを行い、同意を得ていない人に費用を請求した場合、支払いを拒まれる可能性もあるため、こちらに関しても全員から同意を得ておく方が無難と言えるでしょう
補修（保存）
新築同然レベルのリフォーム・リノベーションなど、現状の価値を向上させるような改良を行った場合、過半数の同意が必要となります。しかし、トイレなどの水周りの修繕や雨漏りに対する屋根修理など、現状維持を目的とした「補修」であればこの限りではありません。ただし、こうした修繕に関しても費用は名義人全員にかかるため、できる限り事前の説明は必要となるでしょう。
ただし、共有名義の物件を他者に貸し出しており、なおかつ居住している人が補修に関する費用の全額負担に同意していれば、居住している人に支払ってもらうことも可能です。また、管理会社への費用や水道光熱費などは基本的に居住している人が負担する費用となります。
居住（使用）
共有名義の物件に実際に住んだり、部屋の一室を使用するなどの行為は「使用」とみなされます。
これは物件の持分割合に関わらず物件の全体を使用することが可能であり、物件すべてを占有することが可能です。ただし、他の所有者も居住を望んでいる場合もあるため、居住する際には事前の話し合いが必要となるでしょう。共有持分に応じた家賃を借りている人に請求することもできる点にも注意が必要です。
共有名義の物件に居住している場合、もし名義人の一人が家賃の支払を拒んだ場合、持分に応じた金額の請求を行うことも可能です。
不法に占拠している人がいた場合は？
所有している物件に許可なく第三者が居住してしまっている場合、裁判所へ明け渡し請求を行うことができます。
この請求では他の名義人へ連絡する必要はなく、単独で行うことが可能です。
共有持分割合とは？
共有持分割合は、権利者それぞれが有している所有権の割合のこと。
共有名義の物件・土地を扱う場合、処分以外では過半数の同意が必要となります。しかし、権利者の一人の共有持分割合が50%以上であった場合、その人が代表者として物件や土地の管理をすることができます。
つまり、これまでは過半数の同意が必要であった物件の利用、またはリフォームなどの改良も代表者であれば単独で行うことが可能なのです。
また、共有名義の物件を売却する際は、代表者が持分割合に応じ、売却金を他の権利者へ分配することが可能となります。共有持分割合においては、誰が過半数を有しているかが重要といえるでしょう。
売却する方法
共有名義の場合、単独名義に比べ手続きや対応などが複雑であるものの、きちんとした手続きを踏むことで売却をすることができます。
ただし、「売却」は名義人全員の同意が必要となるため、話し合いのほか、書類の記入なども行わなければなりません。売却の方法は以下の通りです。
全ての土地・物件を売却する
共有名義の物件は、名義人全員が1つの物件・土地の権利を有しているため、個人で売却を行うことはできません。ただし、名義人全員の同意を得れば、対象の土地や物件は全て売却することが可能です。
売却後の売却金のほか、売却する上で掛かった費用などは持分割合に応じ、分担して負担することとなります。
もしすべての土地・物件の処分を考えているのであれば、まずは名義人全員の了承を得ることから始めましょう。
共有者に買い取ってもらう
他の権利者に自分の持分を売却する方法もあります。
この場合の利点は、個人の判断で売却ができること。他の権利者の同意を得る必要はないので、共有持分の買取を行いたい人がいて、かつすぐに持分の売却を行いたい場合、他の共有者へ売却を行うことができます。
分筆後に売却する
分筆(分筆登記)とは、簡単にいえば物件や土地の権利を複数に分けることを言います。
持分に応じて分筆を行い、各共有者それぞれが単独名義とすることで、共有者が単独で自由に売却することができるでしょう。
共有持分割合に応じ、名義人同士が話し合い分筆を行うのですが、この時注意しなければならないのが、測量などの費用が掛かる点。分筆を行う際には所有権移転登記が必要となりますが、その際土地の測量を行うことがあるため、分筆時に費用を支払う場合もあります。
換価分割
換価分割とは、共有している資産を売却し、それを共有持分の割合に応じて分配すること。この方法は名義人からの相続が発生した際に利用することができます。
この方法のメリットは、物件や土地を現金化させてから分割ができること。土地や建物と違い全員へ平等に分割がしやすいほか、相続税対策も行うことができます。ただし、相続以外の場合贈与税が発生してしまうため、手続きはきちんと行う必要があります。
リースバックによる対応
リースバックとは、不動産会社に建物を売却し、売主が賃借人として家賃を支払う仕組み。不動産売却後、対象の建物に住み続けたい場合などに用いられます。
共有名義の物件を売却する際、名義人の一人が対象の建物に住んでいる場合、転居を避けるため売却に反対する場合があります。リースバック制度を用いれば売却後も済み続けられるため、売却に反対する人の同意を得やすいというメリットがあります。
ただし、注意しなければならないのは、売却した物件の権利が完全に不動産会社に渡ってしまうという点。売却後、家賃を高くしてしまうリスクがあります。また、売却価格自体も周辺相場より安くなる場合がある点も注意しましょう。
売却に必要な書類
共有名義の不動産の売却には、「権利証」、「土地測量図」または「境界確認書」といった書類が必要となります。物件の売却を委任する場合、別途委任状が必要となる点も確認しておきましょう。
他にも、身分証明書や印鑑、住民票などの書類も必要となります。
