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アパート売却で立ち退きは可能？
今回は、アパートの売却に伴って入居者に立ち退きを求める際の、知っておくべき重要なポイントについて解説します。
オーナーチェンジという選択肢がある一方で、入居者に退去してもらうことを選んだ場合、どのような法的なルールや手続きがあるのでしょうか。
この記事では、立ち退き交渉を円滑に進めるための具体的なステップや、注意すべき点について詳しくご紹介します。
アパート売却は入居者がいても可能
アパートは入居者がいる状態でも売却可能です。入居者がいるアパートの売却は、「オーナーチェンジ」と呼ばれ、不動産投資の世界では一般的な取引方法です。
アパートを空室にしてから売却することも可能です。
ただし、この方法を選ぶには、入居者に退去してもらうための「立ち退き交渉」が必要です。日本の借地借家法では借主の居住権が強く保護されているため、オーナーの都合（売却したいから）だけでは立ち退きを強制することはできません。正当事由が必要で、立退料は正当事由を補完する要素として支払いが用いられることが多いです
立ち退きを行うには正当事由が必要
老朽化を理由とした建て替え
アパートが著しく老朽化し、倒壊の危険性や耐震性の問題がある場合、建て替えは正当事由と見なされる可能性があります。ただし、単に「古くなったから」という理由だけでは不十分で、専門家による診断書や、建物の危険性を客観的に証明する資料が必要です。
再開発による取り壊し
都市計画法に基づく再開発事業などで、アパートの敷地が事業用地となる場合、取り壊しは正当事由と認められやすいです。公共性の高い事業であるため、個人的な建て替えよりも正当性が高いと判断されます。
建物を使用しなければならない事情がある
貸主自身やその家族が、アパートに住む必要がある場合も正当事由になり得ます。
例えば、貸主が自宅を売却して住む場所がなくなった、病気療養のため実家近くに住む必要がある、といった個人的な切実な事情がこれにあたります。
ただし、単に「住みたいから」というだけでは認められにくく、具体的な事情を客観的に証明する必要があります。
家賃を滞納されている
借主が家賃を継続的に滞納している場合、債務不履行による契約解除となります。
家賃を滞納し続けていると、賃貸借契約の信頼関係が破壊されたと見なされるためです。
ただし、貸主が受け取りを拒否しているなど、借主に責任がない場合はこの限りではありません。
契約違反が発生している
家賃滞納以外にも、以下のような賃貸借契約の重大な違反があった場合も正当事由となり得ます。
- 無断転貸：オーナーの許可なく、第三者に部屋を貸すこと
- 用途違反：居住用物件を店舗や事務所として使用する、騒音や悪臭で近隣住民に著しく迷惑をかけるなど
- ペット飼育の禁止違反：規約でペット飼育が禁止されているにもかかわらず、無断でペットを飼育すること
これらの契約違反は、賃貸借契約の信頼関係を著しく損なう行為と見なされます。
立ち退きの流れ
立ち退きの通知を6か月前までに行う
立ち退きを求める場合、賃貸借契約の期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に対して更新をしない旨の通知をする必要があります。この通知は、口頭ではなく、内容証明郵便など、書面で証拠が残る形で行うのが一般的です。（内容証明郵便は到達・内容を証拠化できるため強く推奨されますが、法律上の必須手続ではありません。）これにより、後から「言った、言わない」のトラブルを防ぐことができます。
この通知には、正当事由があることを具体的に記載することが重要です。単に「更新しません」とだけ書くのではなく、「建物の老朽化による建て替えのため」といった理由を明確に伝えましょう。期間の定めがない契約の場合は、解約申入れから6か月経過で契約が終了します（いずれも正当事由が必要）。
交渉を行う
通知後、借主との間で立ち退きに関する具体的な交渉を行います。この段階が重要であり、時間をかけて丁寧に進める必要があります。
- 立ち退き料の提示：借主がスムーズに転居できるよう、引越し費用や新居の契約費用などを補填する立ち退き料を提示します。
- 代替物件の斡旋：貸主が責任を持って、借主の希望に沿った代替物件を探し、紹介することも、交渉を円滑に進める上で有効です。
交渉がまとまったら、合意書を作成します。この合意書には、立ち退き日、立ち退き料の金額、その他条件を明記し、双方の署名・捺印をすることで、法的な効力を持たせます。
退去手続きを進める
交渉がまとまり、合意書が締結されたら、合意書に定められた期日に退去手続きを進めます。
- 鍵の引き渡し：借主から物件の鍵を受け取ります。
- 明け渡しの確認：部屋の状況を確認し、原状回復が必要な部分がないかチェックします。
- 立ち退き料の支払い：合意書に記載された通り、立ち退き料を借主に支払います。
もし交渉がまとまらない場合は、いきなり強制執行することはできません。訴訟を起こし、裁判所の判決を得る必要があります。しかし、訴訟には時間と費用がかかるため、できる限り円満な解決を目指すことが大切です。
まとめ
アパートの売却に伴う立ち退きは、法律に基づいた慎重な手続きと、入居者への誠実な対応が不可欠です。円満な解決を目指すためには、「正当事由」の証明と、入居者の負担を軽減するための「立ち退き料」の提示が鍵となります。
また、交渉が難航するリスクを避けるために、内容証明郵便での事前の通知や、合意内容を明確にする合意書の作成など、段階を踏んだ丁寧な手続きが求められます。
アパート売却には、入居者がいるまま売却する「オーナーチェンジ」という選択肢もあります。立ち退き交渉の手間や費用を考慮し、ご自身の状況に適した方法を選ぶことが成功への第一歩と言えるでしょう。
