農地売却の方法

金沢で売りにくい不動産のなかに「農地」があります。農地はその名の通り「継続的に耕作をする目的の土地」を指します。農地が売りにくい理由や農地売却の流れなどについて順番にチェックしていきましょう。

農地が売りにくい理由について

売りにくい不動産のうちの1つである「農地」は、どのような理由から売りにくいのでしょうか。
農地が売りにくい3つの理由を具体的にチェックしていきましょう。

自分の意志で簡単に売却できない

農地は、「農地法」という法律の影響を受けています。
農地法は農地が減らないようにする目的で作られた法律で、国の財産である農地を守りながら、農作物の自給率を維持する目的があります。

そのため、農地を自分の意思で簡単に売却することができません。

農家にしか売れない

農地法の影響で、農地を買うことができる人は農業委員会に許可された農家または農業従事者のみと定められています。
そのため、これから農業を始めたいという人も農地の購入ができないということになります。

農地に関しては農地のままで農家に売るほかないという点から、なかなか売りにくい土地と言えます。

農地転用のハードルが高い

農地として売る以外に、農地転用することで農家以外にも売ることが可能です。
しかし、農地転用をする場合も農業委員会や都道府県知事の許可が必要となり、農地転用の目的や資金と言ったことまで詳細に申請しなければなりません。
また、農地転用が禁止されている土地については、そもそも農地転用ができません。

農地売却の流れ

農地を売却する流れは、農地として売却する場合と農地転用をしてから売却する場合の2通りがあります。
2つの方法それぞれの流れについてチェックしていきましょう。

農地として売却する

売却したい農地の近所の農家に打診をするなどして買主を探すか、農協など地域の農業関連機関にあっせんしてもらって買主を見つける方法があります。
買主が見つかったら売買契約し、所有者移転をするというシンプルな流れで売却ができます。 費用も安く済みます。

農地転用をしてから売却する

農地を転用して農地以外の用途に使用できるようにすることを「地目変更」をいいます。国の農業生産の基盤である農地は国民のための資源であり、乱開発されるリスクから保護するためにも農地法に定められた基準を満たした農地だけが地目変更の許可を得ることができます。

そして許可されるには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準を最低でもクリアしなくてはいけません。

地目変更に関わる「立地基準」

立地基準とは、地目変更したい対象の農地がどこにあり、周囲がどのような状況なのか、開発の度合いなどに応じて農地を５種類に区分し、その区分によって許可または不許可が判断されるものです。

立地基準は下記のように、5つに区分されています。

• （1）農用地区域内農地
• （2）第一種農地
• （3）甲種農地
• （4）第二種農地
• （5）第三種農地

（1）～（5）のうち農地転用ができるのは、（4）と（5）の第二種農地と第三種農地だけです。ただし（1）～（3）の農地においても「地目変更は原則不可」であって、例外が認められることがあります。詳しい立地区分はその土地を管轄する農業委員会に問い合わせをすれば判明します。

転用後に利用できるか判断する「一般基準」

一般基準とは、農地転用後の事業の確実性と周辺農地に対する影響を考慮されるものです。一般基準は下記の3つのポイントで判断されます。

• 転用事業が確実に行われること
• 周辺農地の営農条件に悪影響を生じさせないこと
• 仮説の場合、一時転用の後に農地に確実に復元されること（仮設の工作物、ソーラーシェアリングなど）

農地転用をする目的は住宅建設や宅地分譲、駐車場、資材置き場などさまざまあると思いますが、転用計画があいまいな状態の申請は不許可になる可能性のほうが高いです。また目的なく「とりあえず許可だけ取っておこう」というケースも許可されることはありません。

使っていない農地を放置すると損になる？

農地法では農地がどのように活用されているのかを毎年調査しています。その調査で農地として使われない土地や、同地区の他の農地と比べて明らかに活用されていない農地を「遊休農地」と定義しています。

また農林業の統計データを集めるために行われている5年ごとのアンケートがありますが、上記の問いに対する答えが同様の農地については「耕作放置地」と定義されます。

こちらでは、このように使われていない農地のデメリットを紹介します。

固定資産税が引き上げられる

「遊休農地」「耕作放置地」両方とも、そのままにしておくと固定資産税が引き上げられるというデメリットがあります。

一般的な農地は、以下のような計算式で固定資産税が算出されます。

• 【1】評価額（売買価格×0.55）× 税率（1.4％）
• 【2】前年度の課税標準額（前年度の売買価格×0.55）× 負担調整率 × 税率（1.4％）

※実際に固定資産税と採用されるのは、【1】または【2】から算出された少ないほうの金額です。

遊休農地と耕作放置地の場合は、上記算出方法の評価格を決める「0.55」の税率が適応されません。この0.55を乗じない結果、固定資産税が約1.8倍金額が上昇することになります。

放置すると農地の状態が劣化する

手入れを行わない農地は自然の状態に戻り、虫や雑草が増えてしまいます。そのような状況が続けば鳥獣による被害が発生する可能性があります。虫や鳥獣の被害が周囲の農地に広がるかもしれませんし、さらには人の目が届かないことでゴミの不法投棄が行われるかもしれません。

農地の状態が劣化すれば、将来的な再利用が難しくなる状況に追い込まれるか可能性が生じます。

農地を売却するなら実績のある会社を選ぶ

一般的な宅地の売買とは勝手が異なる農地。

買主探しや農地転用の申請など、農地売却の専門知識が必要となってきます。
これから農地の売却を考えている方は、ぜひ農地の売却実績のある不動産会社を選ぶことをおすすめします。

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