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相続の不動産を売却する
親や家族が亡くなったから不動産を相続することになったはいいが、何をしたらいいかわからないという人は多いのではないでしょうか。ここでは、そんな不動産の相続時に必要となる手続きや注意するべきポイント、相続時に発生する費用や税金、相続した不動産を売却する際のメリット・デメリット、その売却ノウハウまでを解説します。
不動産相続の手続きの流れと必要書類
不動産を相続する場合にはやるべきことがたくさん。相続税の申告期限は10カ月で、思うよりあっという間です。急に相続となって慌てないためにも、相続が発生した際にどのような手続きが必要となるのか、どんな書類が必要になるのかなど、流れを確認しておきましょう。
1.相続する財産・相続する人の確認
被相続人が亡くなったら、死後7日以内に、死亡診断書とともに死亡届を役所に提出する必要があります。葬儀や世帯主の変更届、金融機関への連絡、公共料金の解約・名義変更など、さまざまな手続きと同時に、相続の手続きや話し合いも必要となります。すべての相続人が納得する、平等な相続というのは難しい場合が多く、トラブルに発展しないためにまずは遺言書の確認、相続人の調査、遺産の確定と、1つずつポイントを押さえて進めて行くとよいでしょう。
2.必要書類の準備
相続手続きには、多くの必要書類を用意しなければなりません。遠方からの郵送なども含めて、書類の準備にはかなりの時間を要するが想定されますので、できるだけ早い段階で手配を始めておくといいでしょう。
3.遺産分割協議
法定相続人と相続財産が確定したら、次に遺産分割協議に入ります。遺産分割協議とは、相続人の間で行われる、遺産の行き先を決める会議のこと。この協議は、遺産分割協議書に相続人全員の署名捺印があれば、直接会って決めなければいけないわけではありません。また法的な縛りもなく、いつまでに確定しなければならないという期日もないので、協議では全員がじっくりと納得するまで話し合いをするとよいでしょう。
4.相続財産の名義変更
以上の一連の流れを経て、相続不動産の相続登記を行います。不動産を相続した場合、もともとの所有者（被相続人）の名義を相続人の名義に変更します。一般的に司法書士などの専門家に依頼するケースが多いですが、自分で行うという場合には、必要な書類を法務局に提出すれば手続きできるでしょう。
5.相続税の申告・納付
最後の手続きとして、相続の発生から10カ月以内に相続税の申請及び納付を行います。10カ月の申告期限を過ぎたり、納税額が不足していたりすると、延滞税や加算税がかかってしまうことがあります。税の支払いについては注意しましょう。
不動産を相続時に発生する税金
相続に際して気になるのは、相続税やその他の費用のことでしょう。被相続人から相続人に相続されることで発生するのが相続税。相続税は、控除や特例を活用すれば軽減することができる場合もありますので、事前にある程度の情報を調べておくとよいでしょう。
不動産の相続税評価額
家や土地などの不動産の価格は、路線価方式もしくは、倍率方式による評価方法で求められます。これは一般的に売却価格よりも低い額ですので、価値以上の税金が課されることはありません。また、自宅などの建物部分は固定資産税の納税通知書に記載されている、固定資産税評価額がそのまま使用されることになります。
相続税の計算方法
不動産の評価額を調べたら、次に遺産総額に対する相続税を計算します。相続税の対象となるのは、相続遺産すべて。不動産の他に、預貯金や有価証券などのプラスの財産があり、総額が基礎控除額を越す場合は相続税が発生します。それとは逆に、0円またはマイナスになる場合は、相続税は発生せず、申請する必要もありません。ちなみに計算式は「相続税の基礎控除額＝3,000万円＋相続人の数×600万円」です。
その他の税金
不動産相続を進める際にかかるその他の税金として、相続登記で発生する登録免許税があります。この固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格のこと。計算式は「登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％」です。
相続不動産におけるトラブルを回避するための遺産分割方法
相続の際、預貯金などの現金化されているものであれば、相続人間での配分が決まれば比較的スムーズに分割することができます。しかし土地や建物などの不動産の場合は分割が複雑になっていきます。不動産における遺産分割方法としては、「現物分割（不動産をそのまま相続人の一人が取得する方法）・代償分割（不動産を1人が取得するが、他の相続人に対し相応の金額を支払う方法）・共有（不動産を相続人で共有する方法）・換価分割（不動産を売却し、売却代金を相続人で分割する方法）」の4つがあります。
相続する物件種類ごとの注意点
不動産を相続する際に気をつけておくべきことを、土地、戸建て、マンションを相続する際の3パターンについてそれぞれ紹介します。
土地のみを相続する場合
土地の相続は、建物がない分比較的シンプルですが、土地を分割して相続する場合は注意しましょう。土地の価格は常に変動するため、分割協議時には、将来の価格変動も含めて話し合いが必要です。
戸建てを相続する場合
戸建てを相続しても、誰にも使われず空き家になってしまうというケースも。その場合は特定空き家に指定されてしまうことがあり、特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となることも。固定資産税が4倍ほど高くなってしまうため注意しましょう。
マンションを相続する場合
マンションを相続したけど住む予定がない場合、賃貸として家賃収入を得ることが可能です。リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ、売却するという方法も取れるでしょう。
相続した実家を売却するときに使える特別控除
個人がマイホーム(居住用財産)を売却し、かつ一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。適用要件のうち重要な要件は、売却した不動産が、居住用不動産の要件を満たすかどうか。また、相続人が、被相続人が1人で住んでいた建物及びその敷地を相続により取得して相続後にその空き家を売却した場合も、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円まで控除することができます。
不動産の売却に際し特例制度を使う場合の注意点
住宅（建物部分）は経年減価して行くものですので、売却益が出ることはほとんどないでしょう。譲渡益が出るとすれば土地ですが、特に取得費の計算や特別控除等の各種特例の適用要件の判定や所得税確定申告書への添付書類の収集は、専門家でなければ難しいはず。売却益を得たいとするなら、税理士に相談するとよいでしょう。
相続発生後でも間に合う相続税対策はある？
相続税対策は、一般的に生前に行っておくべきものがほとんどですが、相続開始後にできる相続税対策もあります。
減額要因を探して評価額を下げる
土地の評価の減額要因を見つけ出すことは、相続開始以後にできる相続税対策の1つ。相続税申告の際、所有している土地について減額要因を見いだせないか、不動産鑑定士や税理士など、専門家の意見を聞いてみてもよいでしょう。
土地を分筆する
相続税法における土地の評価単位は、利用単位ごとと決められています。相続開始時には一筆の土地だったとしても、遺産分割協議において土地を分筆して、相続人Aと相続人Bがそれぞれを取得利用することになった場合は、2つの土地として評価することもできます。
特例を利用する
相続税には、各種特例措置があります。相続開始後に利用を検討できる制度には、配偶者に対する相続税額軽減、小規模宅地等の特例などがあります。
事業承継税制、納税猶予を検討する
事業承継税制は比較的新しい制度で、現状は相続開始後でも検討でき、個人版と法人版の二つがあります。どちらの場合でも、相続や贈与に際して要件を維持していて、かつ申請報告を継続することで納税が猶予されます。事業後継者の死亡時は、納税が免除されるでしょう。しかし、不動産賃貸事業はこの特例の対象外となる場合が多いため、詳しくは専門家の顧問税理士と相談しましょう。
