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専任媒介と一般媒介
専任媒介とは
専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことにあります。自分で購入希望者を見つけた場合は直接取引することが認められていますので、例えば、知り合いが物件に興味を持ってくれた時などの場合は直接取引ができます。不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすいですし、一般媒介よりも手間も少なく、対応が楽にできるところもポイント。逆に、不動産会社１社のみの販売力頼みになりますので、契約を結ぶ不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。
メリット・デメリット
メリット1：売却成立の可能性が高まる
専任媒介の特徴は、不動産会社１社とのみ契約すること。契約して売主から任された１社の不動産会社は、売却を成功させるために熱心に販売活動をするでしょう。広告費や宣伝費をかけて、しっかり販売活動をしてくれますので、買い手がスムーズに見つかりやすく、売却が成功しやすくなります。
メリット2：どのような販売状況なのかを把握しやすい
専任媒介契約は1社とだけ結ぶ契約ですので、やり取り行うのももちろん1社のみ。窓口が１つなので、今どのような販売状況なのかを把握しやすいのもメリットです。専任媒介では複数の会社に連絡を入れて、確認したり調整したりする必要がありませんので、売却活動の負担が軽減されます。不動産会社は、2週間に１回の報告義務がありますので、定期的に販売状況と買い手の反応を把握できます。価格を見直ししたりするなどの対応の判断もしやいので、売却が成功しやすいでしょう。
メリット3：サポートを受けられる
専任媒介契約は１社に絞らなければいけない分、特典として、それぞれの不動産会社はさまざまなサービスを提供しています。例えば、専門業者に清掃してもらうハウスクリーニングや、インテリアコーディネートをしてもらえるホームステージングなどがあります。
デメリット1：実力のある不動産会社を選ぶ必要がある
専任媒介契約を結んだ１社が、しっかりとした販売活動を行ってくれればいいのですが、もし販売力が低かったり、物件との相性が合わない会社だったりした場合は、売却できる可能性が下がってしまいます。どれだけ営業・宣伝してくれるかはその不動産会社の力量に左右されてしまいますので、より慎重に、実力のある不動産会社を選ぶ必要があります。
デメリット2：囲い込みされてしまう可能性がある
囲い込みとは、売主・買主両方から仲介手数料を得るために虚偽の情報を流し、自社での売買成立を目指そうとする違法行為。囲い込みは売主の利益を考えず、自社のみの利益を追求する悪質な手口なのですが、残念ながらこのような不動産会社も中には存在します。
一般媒介とは
一般媒介の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができること。自分で購入希望者を見つけた場合でも、直接取引することが認められています。複数の会社の競争原理を利用し、例えば三社の中で、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と、最終的に取引を進めることが可能です。
メリット・デメリット
メリット1：より良い条件の購入希望者へ売却できる
駅に近い、築浅などの人気物件の場合は、すぐに売買成立する可能性が高いため、何とか自社で成約させようという競争原理が働きます。各社が競うことで不動産情報をより多くの人に届けられ、結果として、希望より高い金額で売れるなど、より良い条件で売却を成立することができる可能性が高まります。
メリット2：不動産会社選びによる失敗リスクが少ない
物件がより良い条件で売れるかどうかは、不動産会社がどれだけ営業・宣伝してくれるかに左右されます。複数社と契約できる一般媒介は、信頼できる不動産会社をピックアップして複数社に依頼しますので、１社に委ねることになる専任媒介契約よりも、不動産会社選びのリスクが分散されます。
デメリット1：積極的な販売活動を行ってもらえないかもしれない
一般媒介契約は、複数社と契約することで不動産会社の競争心をあおることができるというメリットがありますが、積極的な販売活動を行ってもらえない可能性もあります。
デメリット2：どのような販売活動をしているのかがわかりにくい
一般媒介契約は、販売状況の報告義務がありませんので、それぞれの不動産会社がどのような販売活動をしているのかがわかりにくく、今どのような販売状況なのかを把握しずらい点がデメリット。買い手の反応が見えないため、価格の見直しなどの販売戦略を練るのが難しいでしょう。
デメリット3：売主へのさまざまなサービスが受けられない
専任媒介や専属専任媒介契約では売主へのさまざまなサービスが用意されていますが、一般媒介契約の場合は、このサービスを受けられないことが多いです。
一般媒介を選ぶべきケース
一般媒介契約ではレインズへの登録義務がありませんので、家を売ることを近所や親戚に知られたくないなどの事情がある場合は、一般媒介をおすすめします。人気物件の場合は、複数会社の競争原理が働いて好条件で売却できる可能性が高いため、一般媒介契約がおすすめです。
基本的に専任媒介がおすすめ
売却したい物件が、駅から遠い、築年数が古いなどの物件の場合や希望価格がある場合は、専任媒介がおすすめ。複数の会社と契約はできませんが、その分1社から手厚いサポートを受けることができきます。売れにくい物件だとしても、信頼できる1社にしっかりと営業活動を行ってもらうと、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
