空き家買取のメリット・デメリット、仲介との違いは？

空き家を売却する場合、不動産外会社へ「仲介」を依頼するか「買取」を依頼するケースに大きく分けられます。こちらでは「買取」という売却方法を中心に、その概要や仲介との違い、メリットなどを紹介していきます。

空き家の買取とは

空き家の買取とは、所有している空き家を不動産業者や買取専門業者に直接買い取ってもらうことです。

一般的な不動産売却の場合、購入者を探すための宣伝活動や内観案内、手続等をしてもらうための媒介契約を不動産会社と結び、不動産会社が見つけた買主と売買契約を交わす「仲介」という形で進行します。しかし、買取の場合は、不動産会社と直接売買契約を締結することになります。

「買取」と「仲介」では下記の表のように異なる点が幾つか生じます。

空き家買取のメリット

空き家を業者に買い取ってもらうメリットとしては、

• 売却・現金化までの時間が短い
• 仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任を負わなくても良い
• 仲介売却では売りにくい物件も買取可能

などが挙げられます。

売却・現金化までの時間が短い

仲介で売却する場合、複数の不動産業者に査定の依頼をして不動産業者を選ぶことから始まり、その後も売却価格の設定や売買契約の締結、売却するための営業活動、内覧の対応など様々な手続きが必要です。そのため、購入者が決まるまで長い時間を要します。空き家の立地・状態などの条件によっては、購入希望者と売買条件を交渉する必要も生じて、なかなか売却まで合意に結びつかないケースもあるでしょう。

しかし買取であれば、不動産業者との直接交渉で売却価格の合意さえあれば1週間程度での引き渡しが可能です。

仲介手数料がかからない

一般的な不動産売却の場合、契約が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料とは、売却するための営業活動や諸書類手続きに対して支払う成功報酬のことです。仲介手数料は売却価格によって異なりますが、400万円を超える取引物件価格からは最大でも「取引物件価格（税抜）×3％+6万円+消費税金額」と決まっています。

もし、仲介で税抜き価格1,000万円で空き家を売却した場合、最大36.6万円を手数料として不動産会社に支払うことになりますが、直接買取であれば仲介が発生しないため手数料は不要です。

契約不適合責任を負わなくても良い

契約不適合責任とは、“契約の内容に適合しない場合の売主の責任”のことです。

これは契約内容とは異なる不動産を売った場合、売却した後であっても買主から追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償のいずれかを追及請求される責任を売主が課せられるという民法です。

具体例を挙げると、空き家に雨漏りがあった場合に、売買契約書に雨漏りしている旨の記載があれば契約不適合責任を問われることはありません。しかしその記載をせずに売却した場合、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。

「買取」の場合は買い手がプロの不動産会社のため、契約不適合責任を免責するケースがほとんどです。そのため、買取の場合は契約不適合責任を負う必要がないというメリットがあります。

仲介売却では売りにくい物件も買取可能

仲介売却は、空き家物件と購入希望者のニーズがマッチして初めて成立する方法です。立地や条件が悪い空き家を抱えているオーナーの場合、購入希望者が現れなくて悩んでいることも少なくないでしょう。

買取の場合、そういったニーズの低い物件でも買取してくれる不動産業者が存在します。不動産会社による買取は、建て替えやリノべ―ションにより物件を高めて売却することを目的にしています。また再建築不可物件の場合でも、周辺の土地の状況や立地に合わせて活用できる可能性があるため、仲介では売れる見込みがない物件でも買取ってくれる可能性が高いのです。

空き家の買取に適しているケースとは

空き家の買取メリットについて説明してきましたが、全ての空き家物件が買取に適しているわけではありません。都市部に立地して物件状態が良好であれば、“中古物件”として通常の仲介売買で購入者を探した方が高く売却できる可能性があります。

こちらでは、どのような条件の空き家が買取に適しているか紹介していきます。

古家・既存不適格物件など、仲介では取り扱いにくい物件

下記のような条件の物件は、仲介を依頼してもなかなか購入希望者を見つけるのが難しい可能性があります。

• 崩壊する危険がある古家
• 交通の便・立地などが悪い空き家
• 敷地が広すぎる
• 傾斜地や土地の形がいびつな変形地
• 建築基準法に違反している既存不適格物件
• 接道義務の条件を満たしていない再建築不可物件
• 事故死や自殺などの不幸があった物件

このような事情を持つ空き家は、仲介で売却する方法よりも買取が向いています。不動産買取業者の中には条件付きの不動産を積極的に買い取っていることもあるため、売却ができずと悩んでいる方は買取業者に相談する方向で動いてみましょう。

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早めに現金化したい場合

不動産仲介の場合、購入希望者がいつ現れるのかわからないため、現金化する見通しを立てることが難しいというデメリットがあります。買取という方法であれば直接不動産業者に売却するため、査定から現金化まで1週間～1カ月内の流れで計画を立てることが可能です。

実家を相続してそのまま空き家になっている方であれば、相続後3年以内に売却しないと「相続空き家の3000万円特別控除」の特例が受けられなくなるため、買取を検討することをおすすめします。

遠方に対象物件ある、物件の所有者が複数いる場合など

空き家物件の中には、相続人が複数人いることがあります（空き家の共有持ち分）。よくあるケースとしては「親が亡くなり、相続できる財産が実家だけで、複数の兄弟などで共有している」場合などがあります。

不動産仲介の依頼の場合、このような物件は相続人全員から売却の合意があったとしても、売却価格の相談・価格の値引き・条件の交渉があるたびに全員の意思を確認しなければならないため手間がかかります。

しかし買取の場合、業者が提示した価格に全員の同意が得られれば、売却して現金を分割するまでスピーディに事が進みます。

また、現在住んでいる場所から離れている空き家についても、買取であれば何度も足を運んだりせずに売却できるため面倒がありません。

空き家を高く売りたいなら

買取と仲介はそれぞれメリットとデメリットがあります。「空き家をできるだけ早く手放したい」「できることなら高く売却したい」という思いは誰にでもあるでしょう。そのため、すぐに買取という方法を取るのではなく、複数の不動産業者に仲介してもらう場合の査定額と、買取の場合の査定額を出してもらいましょう。

時間が許すのであれば、最初は仲介を依頼し、ある程度の期間が経っても購入希望者が現れないようであれば需要が低いと認識して買取に移行してもいいでしょう。後で後悔しないように、両方の売却方法を視野に入れて検討するのがおすすめです。

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