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金沢にも迫る！2022年問題
2022年問題とは
2022年問題という言葉を聞いたことがある人もいるかと思います。2022年問題とは、簡単に言うと、一部の都市・郊外にある地価が、「生産緑地」が一般的な売地になるせいで安くなったり、土地が売れなくなったりする問題のこと。多くの土地を宅地として活用することができるようになるため、一部の地域において地価が下落するのではないかと懸念されているのです。
生産緑地とは
生産緑地とは、生産緑地法に基づき、市街化区域内の農地の中で地方自治体によって生産緑地地区に指定された土地のことをいいます。市街化区域とは、すでに発展して街として機能しているエリア、または、10年以内に街になるような計画を持った区域です。
1992年、街の急な宅地化を進める中で、環境保全の緑地を確保すると言った目的で「生産緑地法」が施行されました。生産緑地法によって、生産緑地の所有者は農地として管理しなければならないという決まりがあります。その代わり、最低30年の固定資産税の減免や、相続税の納税猶予などのメリットがありました。
生産緑地に指定されている期限は30年間なので、2022年にたくさんの生産緑地の期限が切れてしまいます。原則、所有者は地方自治体や第三者に土地を譲渡するため、大量の土地が余ってしまうということになりかねません。
さらに、自治体によって異なりますが、基本的に生産緑地は500m2以上といった広い面積でないと申請できません。一般的には、同じ地価でも使いやすい広々とした土地の方が優先して買い取られるため、生産緑地でない場所は買い取られずに残ってしまうことが予想されるのも問題視されています。
生産緑地の指定を解除して、売買するための条件
生産緑地は、農地以外としての転用・転売はできず、建築物などの新築・改築・増築や宅地造成など、土地の形質の変更ができないなどの売買の制限があります。しかし、上記のどれかに該当した場合は、市町村の農業委員会に買い取ってもらうことができます。これを買取請求といいます。市町村が買収せず、他の農業関係者も購入を申し出ない場合には、生産緑地の指定が解除され、自由売買が認められます。一方、上記のいずれにも該当しない場合は、生産緑地の指定は解除されません。これまで、予算不足などの理由で自治体（市区町村）による買取りの実績はほとんど見られませんでした。
金沢と2022年問題
バブル景気が崩壊した1992年、農地を保全するために、農地所有者が30年以上の営農継続意思がある場合にて指定のが生産緑地です。生産緑地に指定されることで農地所有者には営農義務が課せられますが、固定資産税の大幅な減免や、相続税支払い猶予といったメリットがあります。生産緑地所有者は、生産緑地に指定されて30年が経過した時点で、自治体に対して土地の時価での買い取りを求める権利を手にしますが、財政がひっ迫した自治体が生産緑地を買い取ることは、現実的には難しい状況です。また、農家に斡旋しても買い手が付かないという可能性もあり、その場合は生産緑地の指定を解除して、宅地として売却されることも少なくないと思われます。売却しないまでも、アパートなどの賃貸住宅を建てる場合も多く、不動産の供給は確実に増えることが予想され、需要以上の供給があれば、価格が下がるのも明らかです。
各自治体の公式サイトにある都市計画図から、生産緑地について調べることができます。自身のエリアが大丈夫かどうか、一度チェックしておくといいでしょう。
どんな土地が影響をうける？
2014（平成26）年3月時点で、日本全国の生産緑地は、13,653ヘクタール（約4,130万坪）あります。（参照元：国土交通省平成26年都市計画現況調査 https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/toshi_tosiko_tk_000008.html）。
生産緑地は税制上の優遇が受けられる農地ですが、指定が解除されると宅地と同水準の高額な固定資産税がかけられるため、土地を手放したいと考える所有者が出てきます。特に2022年には全体の8割の生産緑地の指定期限がやってくるため、多くの土地が売却され、周辺地域の不動産価格が下落することが懸念されるわけです。
指定解除された農地がすべて宅地として売りに出されるということはないと思いますが、通常よりも土地の供給量が増えることは間違いありません。一方で、固定資産税が高くても、先祖代々受け継いできた農地を大切に保有したいという人や、貸家を建てるなどして節税対策を行う人もいるでしょう。しかし、生産緑地の所有者には高齢者が多く、農業を継続できないケースも考えられますので、高額な固定資産税の支払いを避けるため、土地を売りに出す人が増えると予想されています。
