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資産整理
不動産売却の理由が資産整理の場合、目的が住宅ローンの完済か、相続対策なのかによって売却方法や相談する先が変わります。不動産売却の資産整理について具体的に説明し、それぞれに適した売却方法を紹介します。
不動産売却の資産整理とは？
不動産の資産整理とは、所有している土地や建物などを売却し、現金化することです。将来のために資産を整理しておく「相続対策」、住宅ローンなどを完済する「負債整理」、「投資目的」の３つが主な理由となります。
それぞれ具体的に解説します。
相続対策
不動産を相続すると、多額の相続税の納税義務が生じます。また遺産分割の際も不動産は分けにくく、家族間のトラブルとなるリスクもあります。さらに相続登記など面倒な手続きもする必要がありますし、不動産は所有した時点から固定資産税がかかることも考慮にいれなければなりません。
相続した不動産に住むのであれば問題ありませんが、誰も住まない不動産に余分な税金を払い続けることとなります。
不動産相続に関する将来のトラブルやリスクを避けるために、生前に相続対策として資産整理を行い、不動産を現金化して分配しやすくしておくのが、相続対策での資産整理となります。
債務整理
債務整理とは、借金の減額や免除、または支払いの猶予を目的とした法律を活用した手続きのことです。債務者の経済生活を立て直すために利息制限法や破産法などの法律があり、不動産売却は債務整理の資金を作るために行うことがあります。
債務整理で不動産売却をするのは、住宅ローンの返済が滞った場合や自己破産などで財産を失った場合が一般的です。
住宅ローンが返済できなくなり不動産売却をする場合には、任意売却か強制競売のどちらかとなります。任意売却であれば通常の相場と同程度の価格で売却できますが、強制売却になると相場より安くなることがあり、住宅ローンが完済できないこともあります。
投資目的
資産整理は投資目的でも行われます。投資目的で不動産を購入した場合、価値が上がり購入時より高い金額で売れるタイミングで売却するのが目的です。
自分で住むことが目的ではないため、景気や地価の変動、エリア周辺の情報など、将来物件の価値が上がりそうなのか、いつ頃購入して、どこまで上がったら売るべきなのか、日頃から情報を集めて分析することが必要となります。
目的に合致した売却方法・相談先を選ぶ
前項で紹介した不動産売却の目的によって、向いている売却方法があります。また不動産売却は、相談先によって得意・不得意があるので、適した相談先を選ぶことが大切です。
相続対策に適した売却方法
相続対策で不動産を売却する場合には、法的に専門的なことが多いため後々トラブルに発展するリスクがあります。そのため不動産会社へ売却相談するだけでなく、不動産鑑定士、税理士、弁護士などの専門家を交えた話し合いをしましょう。その際は、財産リストを作成しておくと漏れがありません。
また相続対策の場合おすすめなのが「リースバック」という方法です。
リースバックとは、自宅を不動産会社などの買主へ売却し、売却した後は買主に借りる形で住み続けられるサービスのこと。
長年住み続けた家を離れることなく不動産を現金化することができ、相続時には不動産ではなく現金を相続することができます。
税金対策としても有効な方法なので、相続対策としてよく利用されるサービスです。
債務整理に適した売却方法
債務整理での不動産売却は、早目に対応することが大切です。強制競売になると価格が下がる可能性が高く、売却しても住宅ローンが残るリスクがあります。そうならないためにも、自力での返済が難しい場合にはすみやかに不動産売却を行いましょう。
任意売却は、任意売却を専門に行っている不動産会社があります。多くのケースを見てきており、実績やノウハウがあるため相談先として適しています。
また債務整理の場合でも、リースバックの利用ができます。
短期間で資金を得られるだけでなく、売却しても引っ越しをする必要がありません。そのまま住み続けられるため、周囲にも気づかれにくいメリットがあります。
投資目的に適した売却方法
自宅用としてではなく投資物件として購入した不動産を売却するには、物件価値が上がり売却益が出るタイミングで売却したいものです。また物件が古くなり空室が多くなった、修繕費がかさむ、今後の収益が見込めないなどの場合にも売却を検討します。
高く売れるタイミングを見誤ると、投資目的のはずが損失を出したり、売却に時間がかかったりすることもあるので、素早く行動しましょう。
売却は不動産会社の仲介が一般的ですが、買取によるオーナーチェンジも有効な方法です。
オーナーチェンジとは不動産会社が買主となり買い取ってもらうこと。通常の仲介での売買より価格が下がるケースもありますが、早期売却ができます。
資産整理の不動産売却は適切な方法と相談先が重要
所有する不動産を現金化する資産整理は、目的によって適切な方法と相談先があります。相続税対策・債務整理・投資目的が主な資産整理の目的ですが、目的を明確にし、それぞれに最適な売却方法、相談先を選ぶようにしましょう。
