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不動産売買契約書とは？
不動産売却において、不動産売買契約書とはどのようなときに交わすものでしょうか。不動産売買契約書は義務ではありませんが、高額な取引となるため交わすのが通常です。不動産売買契約書の役割や内容、注意点などを解説します。
不動産売買契約書とは？
不動産売買契約書とは、契約が成立したときに取り交わすもので、不動産売買の合意・取り決めを明文化するためのものです。売主と買主の双方で契約内容について間違いがないかを確認する上でも、契約後のトラブルを回避する上でも重要な意味を持ちます。
ただし不動産売買契約書を締結しなければならない義務はありませんので、法律上は口約束でも契約は成立可能です。
しかしながら実際には取り交わすのが通常であり、売主・買主のトラブル防止やリスクヘッジという意味合いでも、不動産売買契約書は作成すべきでしょう。
不動産売買契約書の作成は、不動産会社など仲介業者で作成してもらうことができます。
不動産売買契約書の役割
権利・義務を明確にできる
不動産売買契約書の重大な役割は、権利・義務の明確化です。売主と買主の双方が、不動産売買をするとどのような権利や義務が生じるのかをはっきりと示すことが目的となります。
売買が成立したら、売主は「代金を受け取る権利」と「あらかじめ約束した状態で不動産を引き渡す義務」が生じます。また買主には「代金を支払う義務」と「あらかじめ約束した状態で不動産を受け取る権利」が発生します。
これ以外にも費用が発生した場合に誰が負担するか、契約違反があった場合はどうするのか、不動産が約束した状態でない場合どうするかなど、取り決める内容は幅広くなります。
あらかじめ契約書を交わしておけば、契約に則って取引が行われるため、トラブルが回避できます。
契約書として証拠をのこせる
たとえば口約束で売買契約をしたとすると、後からトラブルになった際に「言った言わない」の水掛け論になってしまいます。契約書があれば取り決めた内容が残り、根拠や証拠となります。万が一トラブルが発生し、裁判などを起こす事態になった場合でも、契約書があることで立証できます。
不動産売買契約書の内容
では不動産売買契約書にはどのようなことを記載すればよいのでしょうか。不動産はまったく同じものがないと言われるだけに、物件によって追記すべき内容が異なりますが、基本的な項目を紹介します。
不動産売買契約書には決まった書式や形式はありません。自由に作成しても良いのですが、通常は「全国宅地建物取引業保証協会」や「財団法人不動産適正取引推進機構」が作成したフォーマットを参考に、不動産会社が用意します。
【不動産売買契約書の基本的な項目】
- 売買物件
- 売買代金、手付金の額、支払期日
- 土地の実測及び土地代金の精算
- 所有権の移転と引渡しの時期
- 付帯設備等の引き継ぎ
- 負担の消除
- 税金の精算
- 手付解除の期限
- 契約違反による解除
- 引渡し前の滅失・毀損
- 反社会勢力の排除
- 契約不適合責任
不動産売買契約の注意点
契約解除
不動産売買契約を締結したら、簡単には契約解除は行えません。そのため契約する前に慎重に検討を行うことが大切です。
やむなく契約解除をする場合には、契約時に取り決めた「解除の条件」に基づき、違約金などが発生します。
契約違反による解除となると、不動産売買代金の10〜20％という重い違約金が発生しますので、契約解除とならないよう気をつけましょう。
手付金
手付金とは契約締結時に買主から売主へ支払うお金のことです。一般的に売買価格の5〜10％が手付金となるため、売買契約締結時には手付金を準備しなければなりません。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約の内容を満たさないような不都合が発生した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、あらかじめ知らされていなかった雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合などがあった場合、売主に対して補修を要求できます。
買主との合意がとれれば、売買契約書の特約として免責できますが、その場合でも後のトラブルを避けるために、どこまでが免責となるかを不動産売買契約書に特約として盛り込むか検討しましょう。
