早く売る
高く売る
こっそり売る
売却後も住む
更新日：
不動産売却を勝手に行えない場合の売却方法
不動産は名義人の健康状態や事情によって、勝手に売れない場合があります。なぜ売却できないのか、またその場合の売却方法について説明します。法的な理由など複雑なこともありますが、スムーズに不動産売却できるように、記事を参考にしてみてください。
認知症を発症した方の所有する不動産
ますます高齢化が進む日本において、親所有の不動産があるのに認知症を発症したために活用できないケースがあります。
なぜなら、認知症の方は法律的に不動産売却を判断する能力がないとみなされ、判断能力のない方が締結した売買契約は無効となるからです。
たとえ親の不動産であっても名義人の同意がなければ不動産の売却が行えません。
ただし、名義人が父・母どちらか一方であるか、両親の共同名義であるかなどによって、売却できるかどうかが違ってくるため、名義人が誰になっているかはよく確認しましょう。
例えば、父の名義になっている不動産があり、母が認知症を発症した場合には売却することができます。しかし、父が認知症を発症すれば売却できません。
また、両親の共同名義であれば、どちらかが認知症になると売却できなくなります。
売却する方法
親名義の不動産を子が売却するためには、４つの方法があります。
- 親が亡くなってから相続する
- 親子間で売買または贈与する
- 子が代理で売却する
- 名義人の成年後見人になる
親が亡くなってから相続する
亡くなるまで不動産は売却できませんが、名義人の遺言書や法律によって定められた相続人が決まれば、相続登記をして不動産の所有者名義を変更することがあります。
この場合は、相続税を支払うことになります。
親子間で売買または贈与する
所有者が生存している時に不動産の名義人を移すには、親子間で売買や贈与などを行います。ただし、親子間であっても不動産売買は相場と同等の金額が設定されます。
贈与する場合は、贈与税が発生します。
いずれにしても不動産所有者の意思決定が必要なので、認知症の度合いにより意思疎通が難しければ行えない可能性があります。
子が代理で売却する
不動産所有者の同意がある場合に限り、子が代理で売却手続きを行うことが可能。ただし、売買契約や取引の場に名義人が同席しなければならず、名義人に判断能力がなければ難しいでしょう。
名義人の成年後見人になる
認知症などによって判断力が十分でない成人の保護や援助を行う「成年後見人」となり、法律に従って財産の管理を行う方法です。成年後見人は、名義人を変更することなく不動産売却ができます。
ただし、成年後見人になるために審判を受け、さらに不動産売却の際には家庭裁判所で判断してもらう必要があります。ふさわしくないと判断された場合には売却できません。
抵当付物件
抵当付物件とは、抵当権が設定された不動産のことです。では、どのような場合に抵当権が設定されるかというと、不動産購入時に住宅ローンなどを組んだ際や、不動産を担保にして金銭を借りている場合などがあります。
抵当権を設定するのは、主に融資をした金融機関などになります。もしローンなどの返済が滞ったりした場合の担保として抵当権を設定するもので、万が一支払い能力がなくなってしまった場合、抵当権が設定された不動産を競売にかけ、抵当権者が優先して弁済を受ける権利なのです。
ただし、抵当権が設定されていても不動産を売却することはできます。ローンが残っていたり、不動産を担保に借り入れをしている場合は、残債がどのくらいあるのか調べておきましょう。
売却する方法
抵当付物件を売却するには、まず抵当権を抹消する必要があります。抵当権は貸したお金を回収できないときのための担保なので、外すためには住宅ローンの完済をしなければなりません。
不動産所有者が一括でローン残債を返済できればよいのですが、１度には準備できないのが普通です。そこで、買主と売買契約をし、支払われた代金でローン残債を返済するのが一般的な抵当権抹消の方法。
住宅ローンを完済しても、登記簿の抵当権記載は自動的には抹消されません。ローン完済後に、管轄の法務局で抵当権抹消手続きを行ってください。
抵当権抹消手続きが行われていないと、買主が代金を支払うことができないため、物件の引渡しができないというトラブルになってしまうので注意しましょう。
また、抵当権抹消登記には、登録免許税・司法書士報酬・事前調査費用・謄本の所得費用がかかります。物件によって、司法書士によって料金が異なるので、事前によく確認しておきましょう。
借地権の建物
借地権付の建物とは、土地の所有者が別にいる建物のことです。つまり、他人から借りた土地に自分名義で建てた建物なので、売却したい場合にも手順が複雑になります。
通常であれば、自分の土地に自分名義の建物が建っているため、すんなり売却できるのですが、予算の関係で土地だけレンタルしたり、立地の良い場所には地主がいたので借りたりということは、よくあるケースなのです。
借地権付の建物は、通常の不動産より売却難度が高くなります。なぜなら、建物の買主が見つかっても土地はそのまま地主のものであるため、土地の用途が制限されてしまい、買主にとってメリットが少なくなるからです。
例えば、買主がリフォームをしたい、建替をしたいと思っても、地主に許可を取る必要があり、借地権の建物は敬遠されてしまいます。
売却する方法
借地権付の建物を売却するには、まず土地の持ち主から売却の許可を得なければなりません。さらには建物の所有者と、地主の間で賃貸契約が締結されている状態なので、建物を売った際に、土地を借りている人を買主に変更する必要がありまます。
地主にとっては借主が変わる訳なので、契約内容の見直しや借地契約書の作成なども必要。借地権付の建物を売却するなら、まずは地主の同意を得ましょう。
地主の許可を得たら、売却活動をしてくれる不動産会社を選びます。地主の許可を得ていたら、手続き自体はスムーズに進められますが、借地権付の不動産は契約関連の扱いが特殊。
契約や売却のトラブルを避けるためにも、借地権に詳しく経験豊富な不動産会社に依頼することが大切です。
また、買主にはあらかじめ借地権付であるデメリットを明示し、納得の上で契約するようにしましょう。
- 売却や増改築、建替などに地主の許可が必要であること
- 売却がしづらいこと
- 地主と借地契約をする必要があり、住んでいる間は借地料の支払いが生じること
がデメリットとなるため、買主にしっかり説明しておくと、後々のトラブルを防ぐことができます。
共有名義の不動産
共有名義とは、1つの物件を複数の人が共同で所有することです。夫婦が共有名義で不動産を購入する場合や、親から不動産を相続した際に、兄弟と共有状態になるケースなどがあります。
共有名義の不動産は、共有名義になっている全員が同意しない限り、全体の不動産としては売却できません。しかし、それぞれの共有者には「共有持分」という割合的な権利が認められており、自分が所有している持分だけを売却することが可能。
そして持分売却をする場合、他の共有者への許可は必要がなく、通知する義務すらないのです。
共有持分だけ購入しても不動産としては活用できないため、共有持分だけを買い取るのは、専門の共有持分買取業者が一般的。部分的に買い取った不動産を活かすため、共有持分買取業者はほかの共有者からも持分を購入し、不動産全体の所有権を獲得してから売却するのです。
売却する方法
共有名義の不動産がある場合、前述の通り自分の持分のみであれば売却できます。ただ、きょうだいが勝手に持分を売ってしまった場合はどのようにすればいいのでしょうか。
通常、きょうだいが勝手に売却した相手は共有持分買取業者なので、その業者が売ってくれるよう交渉してきます。
金額が妥当で売りたいと思うのであれば、売却しても大丈夫です。ただし、買取業者が良い値段を提示する可能性は低く、相場より低い値段で交渉されることがあります。
納得できない場合には、妥協せずに断りましょう。
共有持分の買取交渉がうまくいかないと、最終的に裁判となることがあります。裁判所が共有物の分割方法を指定する、どちらかが代償金を支払って不動産を取得する、物件を強制売却してお金を分けるなどの方法が取られます。
このように大きなトラブルになる可能性が高い共有名義は、そもそも相続の際に共有名義にしないことが賢明と言えます。相手の持分を買い取るか、相手に買い取ってもらうか、不動産売却してお金で分けるなど検討して、トラブルを避けましょう。
